Steuern sparen mit Kapitalanlageimmobilien
Ihr Einkommen kann mehr bewegen. Bei einer vermieteten Immobilie können Abschreibung und abzugsfähige Aufwendungen Ihre Steuerlast senken. Entscheidend ist, dass die Immobilie auch wirtschaftlich zu Ihnen passt.
Die Grundidee
Mieteinnahmen werden steuerlich den abzugsfähigen Aufwendungen gegenübergestellt. Entsteht dabei ein steuerlich anerkannter Verlust, kann er – abhängig von Ihrer Situation – andere steuerpflichtige Einkünfte mindern.
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Der Gebäudewert wird steuerlich über die Nutzungsdauer verteilt; der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Deshalb ist eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung wichtig. Satz und Grundlage richten sich nach dem konkreten Objekt.
Darlehenszinsen für die vermietete Immobilie können als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Tilgung reduziert dagegen Ihre Schulden und ist nicht abziehbar. Beides gehört zur Bankrate, hat steuerlich aber eine unterschiedliche Wirkung.
Verwaltung, Gebäudeversicherung, vermietungsbezogene Fahrten und bestimmte Erhaltungsaufwendungen können abzugsfähig sein. Belege und Vermietungsbezug sind entscheidend. Größere Baumaßnahmen müssen gegebenenfalls über Jahre abgeschrieben werden.
1.000 € anerkannte Aufwendungen bedeuten nicht 1.000 € Erstattung. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % entsprechen sie vereinfacht 420 € weniger Einkommensteuer – sofern sie in dieser Höhe wirksam verrechnet werden können.
Eine gute Anlage muss zu Ihrem Budget passen. Miete, Bankrate, laufende Kosten und Reserven betrachten wir deshalb zusammen. Steuerliche Vorteile ergänzen die Wirtschaftlichkeit; sie ersetzen weder eine gute Lage noch verlässliche Vermietbarkeit.
Abschreibung ist kein monatlicher Geldabfluss
Die AfA wird in der Steuerrechnung berücksichtigt, ohne dass Sie diesen Betrag jedes Jahr erneut überweisen. Deshalb unterscheiden sich Liquidität und steuerliches Ergebnis.
Das Beispiel verwendet dieselben Annahmen wie unser Investment-Check. Die mögliche Entlastung verteilt sich hier rechnerisch auf zwölf Monate.
Mit Ihren eigenen Zahlen rechnenIn der Bankrate stecken bereits 250 € monatliche Tilgung. Diese reduziert die Restschuld. Eine tatsächliche Steuererstattung kommt gegebenenfalls später; bis dahin müssen Sie den vollen Aufwand tragen können.
Vereinfachtes Jahresbeispiel
Das entspricht rechnerisch 265 € pro Monat.
300.000 € Kaufpreis und Darlehen, 4,6 % Sollzins, 80 % Gebäudeanteil, 3 % AfA. Die 21.000 € Kaufnebenkosten sind aus Eigenmitteln bezahlt. Die monatliche Rücklagenzuführung von 50 € wird nicht sofort steuerlich abgezogen. Vereinfachte Rechnung ohne Progressionsverlauf, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer; volle Verrechenbarkeit unterstellt.
Jede Immobilie hat ihre eigene Struktur
Persönlich prüfen
Wir verbinden die vier Bausteine aus unserem Investment-Check: Objekt, Finanzierung, Wirtschaftlichkeit und persönliche Begleitung. Dazu gehören Ihre Eigenmittel, ein tragbares Monatsbudget und Reserven. Ihre Steuerberatung prüft die individuelle steuerliche Wirkung anhand der konkreten Unterlagen.
Ein Steuereffekt fließt nicht automatisch monatlich zu. Zeitpunkt und Höhe hängen von Ihrer steuerlichen Veranlagung und möglichen Anpassungen ab. Besprechen Sie die konkrete Umsetzung mit Ihrer Steuerberatung.
Nein. Einkommen, Grenzsteuersatz, Vermietung, anerkannte Kosten und Nachweise beeinflussen das Ergebnis. Auch ohne den erhofften Steuereffekt muss die Finanzierung für Sie tragbar bleiben.
Die Einzahlung in die Rücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist noch keine abziehbare Ausgabe. Maßgeblich wird grundsätzlich erst die Verwendung für steuerlich anzuerkennende Maßnahmen. Im Rechner berücksichtigen wir die Einzahlung deshalb als Belastung Ihrer Liquidität, aber nicht als sofortige Steuerentlastung.
Nicht unbedingt. Zinsanteil, Abschreibung, Mieteinnahmen und Ihr Einkommen können sich verändern. Auch größere Maßnahmen oder das Ende einer Sonderabschreibung wirken sich aus. Deshalb betrachten wir neben dem ersten Jahr auch Ihre längerfristige Tragfähigkeit.
Wir klären Ihre Ziele, den möglichen Investitionsrahmen und passende Objektarten. Für die individuelle Steuerrechnung sollten Ihre Einkommenssituation, Finanzierung und die konkreten Objektunterlagen zusammen betrachtet werden.
Allgemeine Orientierung; die konkrete Einordnung erfolgt mit Ihrer Steuerberatung. Stand: Oktober 2026. Grundlagen: § 7b EStG – Mietwohnungsneubau, § 6 EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten, § 7 EStG – Abschreibung, § 9 EStG – Werbungskosten, § 7h EStG – Sanierungsgebiete, § 7i EStG – Baudenkmale und BFH zur Erhaltungsrücklage.
Lassen Sie uns sprechen
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